구분 상가 담보 대출

▶고객 상황

 인천광역시 소재 상가건물 내 구분상가(전용면적 20평대)를 소유한 고객님으로 임대 운영 중이던 상가를 담보로 운영자금을 마련.

▶문제 / 니즈

1·2금융권에서는 구분상가의 경우 환금성이 낮고 담보가치 산정이 까다롭다는 이유로 대출이 어렵다는 안내를 받았습니다.
특히 공실 이력이 있거나 임차인이 자주 바뀐 상가는 심사 단계에서부터 보수적으로 평가되는 경향이 있어, 

상가도 예상보다 낮은 담보 인정 비율을 이유로 승인 거절되었습니다.

▶맞춤 컨설팅
상가를 단순 담보물이 아닌 수익형 부동산 관점에서 분석했습니다.

1. 1차 진단 — 등기부등본, 임대차 현황, 인근 실거래가·공실률 자료를 확인해 기존 심사가 왜 보수적으로 나왔는지 원인 파악
   (표준화된 시세표 기준 적용 → 개별 상가 특성 미반영)
2. 해결 방법 제시 — 층수·위치·업종 구성 등 상가별 개별 요소를 반영한 정밀 담보가치 재산정 방식 제안, 임대 수익 흐름을 함께 고려한 상환 구조 설계
3. 실행 — 상가 특화 심사 프로세스 적용 후 담보 여력 재산정, 대출 실행

▶해결 과정

• 상가 특화 심사 프로세스를 통한 개별 담보가치 재산정
• 임대 수익 구조를 반영한 맞춤형 상환 스케줄 설계
• 진단부터 실행까지 원스톱 컨설팅 방식으로 진행

▶실행결과 

1·2금융권에서 불가 안내를 받았던 상가를 담보로 필요 자금을 확보해 사업 운영자금 문제를 해결했습니다.
표준화된 주거용 담보 위주의 심사에서 벗어나, 구분상가 특성을 반영한 전문 심사를 통해 해결된 사례입니다.