[ 재개발 예정구역 내 빌라 담보대출 ]

※ 본 사례는 실제 상담 사례를 바탕으로 재구성한 것이며, 고객 개인정보 보호를 위해 성명·주소 등은 가명 및 비식별 처리하였습니다.

※ 정확한 지번·건물명 등은 고객 개인정보 보호를 위해 비공개합니다.

▶상담 배경

소유한 빌라는 인천광역시 미추홀구 OO동 일대, 정비구역으로 지정되어 재개발 사업이 추진 중인 지역에 위치해 있었습니다. 

세입자의 전세 계약 만료가 다가와 보증금을 반환해야 했는데, 목돈이 바로 마련되지 않아 자금이 필요한 상황이었습니다.

문제는 담보물건이 재개발 예정구역에 있다는 점이었습니다. 은행권과 제2금융권 여러 곳에서는 향후 철거·이주 가능성, 조합원 권리가액 산정의 불확실성 등을 이유로 

담보 자체를 인정하지 않고  감정평가조차 진행하지 않은 채 대출을 거절했습니다. 

고객님은 "재개발구역이라 취급이 안 된다"는 답변만 반복해서 듣다가  상담을 요청하셨습니다.

▶해결 과정

1. 정비구역 진행단계 확인: 관할구청(미추홀구청)에 문의하여 해당 구역의 정비구역 지정 현황, 조합 설립 여부, 사업시행인가 진행 단계 등 공적 자료를 직접 확인
2. 개별 담보가치 산정: 정비구역 지정만으로 일괄 거절하지 않고, 향후 예상 권리가액과 현재 시세를 함께 반영하여 담보물건의 실질 가치를 개별 평가
3. 보수적 한도 설계: 정비사업 진행 단계에 따른 불확실성(사업 지연, 무산 가능성 등)을 감안하여 통상보다 보수적인 담보인정비율(LTV)로 대출한도 산정
4. 조건 협의 및 실행: 연 13.9% 금리, 만기일시상환, 3년 약정 조건에 대해 고객과 충분히 설명·협의 후 진행, 심사 완료 후 전세보증금 반환 일정에 맞춰 대출금 지급

▶컨설팅 포인트

• "재개발구역 = 대출 불가"라는 통념과 실제는 다릅니다. 
• 정비구역 지정 초기 단계(구역지정~조합설립 이전)인지, 사업시행인가 이후 단계인지에 따라 담보가치 산정 방식과 리스크 수준이 크게 달라집니다. 
• 저희는 단계별로 접근 가능 여부를 구분해서 판단합니다.
• 공적 자료 확인이 핵심입니다. 
• 구청·조합 등 공식 경로로 확인 가능한 정비구역 진행 현황 자료를 근거로 심사하기 때문에, 
• 담당자의 주관적 판단이 아닌 객관적 자료에 기반한 한도 산정이 가능합니다.
• 정비구역 물건은 100% 담보로 인정되는 것은 아닙니다. 
• 사업 초기 단계이거나 진행이 불투명한 구역은 취급이 제한되거나 한도가 크게 낮아질 수 있어, 사전 상담을 통한 개별 확인이 반드시 필요합니다.

▶결과

• 전세보증금 반환 일정에 맞춰 정상적으로 대출금이 지급되어, 세입자와의 분쟁 없이 계약 만료를 마무리
• 은행권에서 감정평가조차 거절당했던 물건이었으나, 개별 심사를 통해 합리적인 조건으로 자금 조달 성공

▶고객 후기 

"재개발구역이라는 이유로 어디서도 안 된다고만 했는데, 실제 권리관계와 진행 단계를 꼼꼼히 봐주셔서 세입자 보증금을 제때 돌려줄 수 있었습니다."