은행 대출 거절 3연속,

5일 만에 6억 상가담보대출로 세금 체납 위기 해결 

한눈에 보는 사례 요약

1. 상담 당시 상황

경기 침체로 매출이 줄면서 종합소득세를 두 차례 미납,  세무서로부터 압류 예고 통지를 받은 개인사업자 고객이었습니다. 

보유 중인 상가(본인 명의, 근저당 없음)를 담보로 시중은행 3곳에 대출을 문의했지만,

• 최근 2년 사업소득 감소로 인한 신용평가 하락
• 상가 공실률·업종 특수성(임차인 요식업)에 대한 은행권의 보수적 심사
• 세금 체납 이력 자체가 감점 요인

이라는 이유로 모두 승인이 거절되었고, 압류까지 약 10일밖에 남지 않은 상태에서 저희 쪽으로 문의가 들어왔습니다.

2. 어려웠던 ​점 (심사 포인트)

• 담보 상가 1층 임차인의 임대차 계약 잔여기간이 짧아 향후 공실 리스크 존재
• 세금 체납 이력으로 인한 신용도 이슈 → 통상 심사 기준으로는 부적격에 가까움
• 시간이 절대적으로 부족 (은행권 통상 처리기간 2~3주 vs 고객에게 남은 시간 10일)

3. 해결 과정

1. 당일 현장 방문 및 감정 — 접수 당일 담보물건 현장조사와 인근 시세 비교분석을 동시 진행, 감정가 산정
2. 체납 세금 규모와 향후 상환계획 검토 — 단순 신용점수가 아닌 담보가치와 실질 상환능력(임대수익 + 사업 매출 회복 추이) 중심으로 심사
3. 압류 임박 사실 확인 후 우선 처리 — 세무서 압류 예정일을 고려해 심사 순서를 앞당김
4. 등기 절차 병행 진행 — 근저당권 설정 등기와 자금 실행을 병행하여 절차 단축

결과적으로 상담 후 5영업일 만에 6억 원 실행, 고객은 압류 예정일보다 앞서 체납 세금을 전액 정리했습니다.

4. 사례가 보여주는 메시지 

• ✅ 은행권 거절 이후에도 방법은 있다 — 담보가치 중심의 유연한 심사
• ✅ 시간이 생명인 상황에 강하다 — 압류·경매 임박 등 급박한 사안 신속 대응
• ✅ 업종·공실 리스크가 있어도 담보물건의 실질가치로 평가